2024년 하반기부터 부동산 시장의 대출 수요가 다시 폭발적으로 증가하고 있습니다. 금리 인상 기조가 여전한 가운데, 왜 대출은 계속 늘어나고 있을까요? 본문에서는 금리 동향, 집값 반등 조짐, 그리고 시장 불안 요인이 부동산 대출에 어떤 영향을 미치고 있는지 상세히 분석합니다.
금리 상승기에도 대출이 늘어난 이유
금리는 대출 수요를 조절하는 핵심 변수입니다. 일반적으로 금리가 오르면 이자 부담이 커지기 때문에 대출 수요는 감소하는 게 정상입니다. 그러나 최근 한국 부동산 시장에서는 정반대 현상이 벌어지고 있습니다. 기준금리는 3.5% 수준에서 유지되고 있지만, 주택담보대출(주담대), 전세자금대출 등의 증가세가 뚜렷합니다.
그 이유 중 하나는 금리 고점 인식입니다. 시장 참여자들 사이에서 "이제 금리 인상이 끝나고 하락할 것이다"는 기대가 커지면서, 오히려 지금 대출을 받아 집을 사는 것이 유리하다는 판단이 작용하고 있습니다. 이는 금리가 높을 때 집을 사두면, 나중에 금리가 하락했을 때 대출 상환 부담이 줄어든다는 논리에 기반합니다.
또한 전세대출이 아닌 ‘매매용 대출’ 수요가 늘고 있는 것도 눈여겨볼 부분입니다. 특히 실수요자보다는 다주택자, 법인, 투자 목적의 매수세가 자극받으면서 대출 증가세를 견인하고 있습니다. 일부 지역에서는 갭투자도 다시 고개를 들고 있습니다.
정책적 측면에서는 DSR 규제가 일부 완화되었고, 은행들이 주택담보대출 유치에 다시 적극 나서면서 대출 문턱도 낮아졌습니다. 이러한 복합적인 요소들이 맞물리며, 금리 상승기에도 부동산 대출은 증가하고 있는 상황입니다.
집값 반등 기대가 대출을 부추긴다
2023년 하반기부터 수도권 일부 지역에서 집값 반등 조짐이 나타났고, 2024년 들어 상승세가 뚜렷해졌습니다. 이에 따라 "지금 아니면 늦는다"는 심리가 대출 수요를 자극하고 있습니다. 실제로 KB부동산, 국토부 실거래가 통계 등을 보면 서울 강남3구를 비롯해 수도권 요지의 아파트 가격은 이미 바닥을 찍고 반등하는 흐름을 보이고 있습니다.
이러한 반등 기대감은 실수요자는 물론 투자 수요까지 자극합니다. 특히 2030세대의 ‘영끌’, 3040세대의 갈아타기 수요, 5060세대의 자녀 증여나 생애 마지막 내 집 마련 수요까지 복합적으로 나타나고 있습니다.
문제는 이러한 반등세가 실물경제의 회복보다 앞선다는 점입니다. 임금 상승률은 둔화되고 있고, 실업률도 높은 수준인데 반해, 부동산 시장은 다시 과열 조짐을 보이고 있다는 것은 분명한 리스크입니다.
이런 시장 분위기 속에서 '대출을 먼저 받아야 기회를 잡는다'는 심리가 팽배해졌고, 이는 다시 대출 증가로 이어지는 구조입니다. 따라서 단순히 집값 반등이 아닌, '심리적 기대감'이 부동산 대출 증가의 중요한 원인 중 하나로 분석됩니다.
시장 불안과 자산 불균형이 대출을 키운다
대출 급증의 또 다른 배경에는 '불안 심리'가 존재합니다. 고물가, 경기 침체, 기업 구조조정 등 전반적인 경제 불확실성이 커지면서, 많은 사람들이 자산을 안전하게 보호하려는 본능적인 반응을 보이고 있습니다. 이때 가장 먼저 선택되는 것이 부동산입니다.
부동산은 여전히 한국 사회에서 가장 안정적인 자산으로 인식되고 있습니다. 부동산 가격이 단기적으로는 변동성이 있지만, 장기적으로는 수익성이 높다는 믿음은 뿌리 깊습니다. 이런 인식이 여전히 유효하기 때문에, 현금이나 주식보다 집을 보유하려는 수요가 강하게 작동합니다.
또한 자산 양극화 현상이 대출 수요를 더 부추깁니다. 이미 자산을 가진 계층은 대출을 활용해 더 많은 자산을 사들이는 반면, 무주택자는 ‘영끌’을 통해라도 첫 집 마련을 시도합니다. 이러한 양극화는 대출 의존도를 높이고, 시장 전체의 부채 부담을 증가시키는 구조로 이어집니다.
특히 정부의 규제 완화 정책이 단기적 수요를 자극하는 경향이 있습니다. LTV, DSR 완화, 생애최초 특별공급 확대 등은 실수요를 자극하지만, 동시에 대출 급증을 촉진하는 이면도 존재합니다.
부동산 대출 급증은 시장 회복의 신호일 수도 있지만, 자칫 금융 불안정과 버블로 이어질 수 있는 위험 요소이기도 합니다. 정책당국은 심리적 기대감과 실물경제 간 괴리를 조율하며 신중한 대응이 필요하며, 개인도 장기적인 관점에서 리스크를 분산하는 전략이 요구됩니다. 👉 지금은 ‘대출을 받는 시기’가 아닌, ‘대출을 관리하는 시기’입니다.
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